Hisseli Taşınmaz Sahipleri Dikkat: Yargıtay Satışta Hesaplamanın Nasıl Yapılacağını Açıkladı
Ortak dükkan, depo, arsa veya işyeri sahibi olan esnafın yakından takip etmesi gereken önemli bir Yargıtay kararı Resmî Gazete'de yayımlandı. 3 Eylül 2026 tarihli ve 33359 sayılı Resmî Gazete'de, Yargıtay 2. ve 7. Hukuk Dairelerinin kanun yararına bozma kararları yer aldı. İşletme sahiplerini en yakından ilgilendiren karar, 7. Hukuk Dairesi'nin E.2026/2699, K.2026/2910 sayılı kararı — bir taşınmazdaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ilişkin. Peki Yargıtay tam olarak neye hükmetti ve bu karar ortak mülkiyetli ticari taşınmazı olan esnafı nasıl ilgilendiriyor? Detayları haberimizde bulabilirsiniz.
Karar Neden Verildi?
Adalet Bakanlığı, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 363. maddesi kapsamında, kesinleşmiş bir yerel mahkeme kararını kanun yararına temyiz yoluyla Yargıtay'ın önüne taşıdı. Bu türden başvurular, kesinleşmiş kararın taraflar üzerindeki hukuki sonucunu değiştirmese de, ileride benzer davalarda emsal oluşturması ve hukuka aykırı uygulamaların önüne geçilmesi amacıyla yapılıyor.
Dava, paydaşlar arasında paylaşılamayan bir taşınmazın ortaklığının giderilmesi (izale-i şuyu) talebine ilişkindi. Yerel mahkeme, gerekli usuli işlemleri eksik bırakarak karar vermiş; bu eksiklik Yargıtay 7. Hukuk Dairesi tarafından bozma nedeni sayıldı.
Yargıtay'ın Belirlediği Üç Temel Şart
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davalarında mahkemelerin gözden kaçırmaması gereken üç temel unsura dikkat çekti:
- Taraf teşkilinin tam olması: Davada tüm paydaşların (mirasçılar dahil) yer alması zorunlu. Kararın gerekçesinde, yerel mahkemenin önce bir paydaşın mirasçılarını davaya dahil ederek taraf teşkilini tamamlaması gerektiği vurgulandı.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması: Taşınmazda fiilen keşif yapılmadan ve bilirkişi raporu alınmadan karar verilemeyeceği belirtildi.
- Arsa ve muhdesat değerinin ayrı ayrı belirlenmesi: Dava tarihi itibarıyla, taşınmazın arsa değeri ile üzerindeki yapının (hukuk dilinde "muhdesat" olarak adlandırılan bina, tesis gibi kalıcı unsurların) değeri ayrı ayrı tespit edilmeli.
Bu üç unsur eksik bırakılarak verilen kararın, usul ve yasaya aykırı olduğuna hükmedildi.
Satış Bedeli Nasıl Paylaştırılacak?
Kararın en pratik ve esnafı doğrudan ilgilendiren yönü, satış bedelinin paylaştırılma yöntemi. Yargıtay'a göre:
- Önce arsanın ve üzerindeki muhdesatın (yapının) değerleri ayrı ayrı belirlenecek.
- Taşınmazın toplam değeri içinde muhdesata isabet eden oran hesaplanacak.
- Satış sonucunda elde edilen bedelin, muhdesata karşılık gelen bölümü muhdesat sahibine, kalan kısmı ise paydaşlara hisseleri oranında dağıtılacak.
Bu hesaplama yöntemi, özellikle arsa üzerine kendi imkanlarıyla dükkan, depo veya işyeri binası inşa etmiş ancak arsanın hissedarlarından biri olan esnaf için kritik önem taşıyor — çünkü yapının değeri artık paydaşlar arasında değil, doğrudan onu inşa eden kişiye ayrılacak şekilde hesaplanıyor.
Bu tür mülkiyet ve ortaklık uyuşmazlıklarıyla ilgilenen esnaf ve KOBİ sahipleri küçük işletme rehberi sayfamızdan genel bilgilere ulaşabilir.
Muhdesat İddiası Nasıl İspatlanır?
Hukuki uygulamada, ortak taşınmazdaki bir yapının (bina, tesis gibi) yalnızca kendisine ait olduğunu ileri süren paydaşın bu iddiası diğer paydaşlarca kabul edilmezse, hakim ona muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için süre veriyor ve bu dava, asıl ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılıyor. Yani muhdesat iddiasının ispat yükü, iddiayı ileri süren tarafa ait ve bu ispat genellikle bilirkişi incelemesi ve yerinde keşifle yapılıyor.
Bu Karar Esnafı Neden İlgilendiriyor?
Ortak dükkan, depo, arsa veya ticari taşınmaz sahibi olan esnaf, sıklıkla miras yoluyla veya ortaklık yoluyla edindiği taşınmazlarda benzer paylaşım sorunlarıyla karşılaşıyor. Bu karar, özellikle şu durumlardaki esnaf için yol gösterici:
- Arsa üzerine kendi masrafıyla işyeri binası yapmış ama arsanın hissedarlarından yalnızca biri olan esnaf
- Ortaklardan biriyle anlaşamadığı için taşınmazın satılarak paylaşılmasını isteyen dükkan/depo sahipleri
- Miras yoluyla ortak kaldığı bir ticari taşınmazın değerinin nasıl hesaplanacağını merak eden mirasçı esnaf
ESNAFSESİ ÖZEL YORUMU & BÖLGE/SEKTÖR ESNAFINA ETKİLERİ
Bu karar, özellikle kendi imkanlarıyla ortak arsa üzerine dükkan, depo veya atölye binası inşa etmiş esnaf için önemli bir güvence niteliği taşıyor. Yargıtay'ın arsa ve yapı değerinin ayrı ayrı hesaplanması gerektiğine dair net tutumu, yapıyı inşa eden paydaşın emeğinin satış sürecinde göz ardı edilmemesini sağlıyor. Ancak bu hesaplamanın doğru yapılabilmesi için keşif ve bilirkişi sürecinin titizlikle yürütülmesi şart — bu nedenle sürece dahil olan esnafın, kendi haklarını koruyacak şekilde davaya aktif katılım göstermesi büyük önem taşıyor.
Ortak taşınmazı bulunan esnaf ve KOBİ sahiplerinin şu adımları değerlendirmesi faydalı olacaktır:
- Ortak arsa üzerine kendi imkanlarınızla yapı inşa ettiyseniz, bu yapıya ilişkin harcama ve inşaat belgelerinizi (fatura, ruhsat, tapu kayıtları) muhdesat iddianızı ispatlayabilecek şekilde saklayın.
- Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce, 2023'ten bu yana zorunlu hale gelen arabuluculuk sürecini eksiksiz tamamlayın; aksi halde davanız dava şartı yokluğundan reddedilebilir.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi sürecinde, arsa ve yapı değerlerinin ayrı ayrı ve doğru şekilde tespit edildiğinden emin olmak için gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan destek alın.
- Diğer paydaşlarla satış konusunda anlaşamıyorsanız, taşınmazın yalnızca hissedarlar arasında mı yoksa açık artırmayla mı satılacağına dair tüm paydaşların rızasının gerekip gerekmediğini avukatınızla netleştirin.
Gayrimenkul ve mülkiyet hukukundaki güncel Yargıtay kararlarını takip etmek isteyen esnaf ve KOBİ sahipleri esnaf haberleri kategorimizi düzenli olarak inceleyebilir.
Kaynak: Resmî Gazete (03.09.2026 / Sayı: 33359) — Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2026/2699, K.2026/2910
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, hisseli taşınmazın satışla giderilmesinde arsa ve üzerindeki yapının (muhdesat) ayrı değerlenmesi gerektiğine hükmetti. Ortak dükkan sahipleri dikkat.
